Diversamente dal pegno e da altre forme di erogazione del credito, le condizioni contrattuali di un mutuo non vengono modificate con la stessa facilità. Se la garanzia perde valore, perciò, la banca non può chiedere di reintegrarla con l'ipoteca su altri beni, se questo obbligo a carico del mutuatario non era stato previsto nel contratto principale.
In caso di mancato reintegro o dell'impossibilità di chiederlo, la banca può chiedere una restituzione parziale del capitale prestato, in tempi brevi.
In caso di insolvenza, il creditore può aggredire i beni oggetto di ipoteca, eventuali fideiussioni e altri beni di proprietà dell'intestatario del mutuo.
La risoluzione espressa del contratto o la modifica delle condizioni contrattuali sono talora considerate come una pratica vessatoria nei confronti dei clienti, perché non dovrebbe valere per cause di forza maggiore. La svalutazione dell'immobile dipende dall'andamento del mercato, da cause esogene rispetto ad un corretto comportamento del cliente, e non rappresentano quindi una forma di sua negligenza contrattuale, tale da giustificare variazioni unilaterali da parte dell'istituto di credito.
La svalutazione delle garanzie è parte di un rischio di impresa a carico dei mutuanti, che è loro onere coprire.
Negli Stati Uniti, è diffusa la stipula di opzioni put che danno il diritto alla banca a incassare il debito residuo del mutuo dietro cessione del credito e della garanzia ipotecaria. Si tratta di una riassicurazione per l'intero importo del mutuo.
In base alla precedente interpretazione del negative equity, è molto bassa la possibilità di un'azione di recupero del credito con i pignoramenti, per cui la banca si tutela in modo diverso, con delle cessioni "pro soluto" dei crediti in potenziale difficoltà di rimborso.
Il negative equity ha un secondo effetto, anche nei confronti dei mutuatari che riescono a pagare regolarmente le rate. Il cliente non può vendere l'immobile perché i prezzi non gli consentono di ripagare il debito residuo, l'affitto dell'immobile non copre l'intera rata del mutuo, il suo reddito non gli permette di pagarsi un'altra sistemazione e pagare il saldo della rata. Il mutuatario è in pratica "immobilizzato" in una casa di sua proprietà.
L'accollo del mutuo può risolvere a volte questo problema. L'acquirente accetta di pagare l'immobile "in conto capitale" al di sopra dei prezzi di mercato, accollandosi il mutuo, in cambio di una quota interessi molto più basse, grazie alle condizioni più vantaggiose di un mutuo stipulato 10-20 anni prima.
Fonte: Contributori di Wikipedia, 'Mutuo', Wikipedia, L'enciclopedia libera, 3 gennaio 2011, 22:55 UTC, it.wikipedia.org. Modifiche: titolo indice 3.8. Testo pubblicato con licenza cc-by-sa.