La facoltà di surroga del mutuo su volontà del debitore era un diritto previsto all'art. 1202 del codice civile. Il Decreto Bersani ha introdotto una serie di procedure e norme volte a garantirne un'effettiva applicazione.
Per evitare dubbi interpretativi, prevede che sia nulla ogni pattuizione che ostacoli in qualche modo l'esercizio di questo diritto legittimo.
Il Decreto fiscale del 6 luglio 2009, art. 10, comma 3 ha introdotto una penale per le banca che non perfeziona la surroga entro 30 giorni dalla richiesta. La banca è sanzionata nella misura dell’1% del valore del mutuo per ogni mese di ritardo. La banca originaria viene considerata sempre responsabile anche se quest’ultima ha la facoltà di rivalersi sulla banca cessionaria (nuova banca).
La Bersani-bis introduce una novità per l'esercizio della surrogazione: la portabilità dell'ipoteca. In precedenza, era necessario cancellare l'ipoteca e, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l'istituto di credito subentrante.
In base alle nuove regole, anziché cancellare l'ipoteca, nei Registri Immobiliari il notaio effettua un cambio di attore, indicando il nome della nuovo creditore con una nota a margine della vecchia ipoteca.
Secondo la legge finanziaria del 2008, le spese di nuova istruttoria e perizia e ogni altro onere sono a carico della banca subentrante, fatto salvo l'onorario notarile.[2]
In base al citato decreto Bersani, la banca non può operare un'autosurroga, per stipulare un mutuo a nuove condizioni. La surroga è finalizzata alla portabilità dell'ipoteca, e vale soltanto fra istituti differenti.
Tuttavia, se il cliente chiede una surroga, la banca può proporre una rinegoziazione e cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente, con il consenso scritto di entrambe le parti.
Se si modifica il contratto col proprio istituto di credito, non si tratta di surroga, ma di rinegoziazione. La rinegoziazione quindi non riguarda solo l'applicazione del Decreto Tremonti per l'allungamento della durata, ma la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento: durata, rata, interesse, spread, tipo di tasso.
La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche un'opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative dal propri istituto di credito.
La surroga avviene tramite una semplice procedura interbancaria formalizzata dall'ABI. La nuova banca invia a quella di origine una richiesta di surroga, senza specificare la filiale dove il cliente ha il conto corrente e paga il mutuo. La banca dovrà indicare il debito residuo e una quietanza di pagamento a favore del cliente.
Di fatto, la surroga si conclude con mezzi esterni alla procedura ABI (telefono, e-mail, ecc.) perché la procedura non consente di indicare il CAB della filiale della nuova banca e della vecchia, e di scambiarsi tutte le informazioni necessarie. Perciò, la filiale deve essere contattata quanto meno per decidere data e persona incaricata per recarsi dal notaio, una prima stima del debito residuo, i tempi per il calcolo "ufficiale" e quelli per la stesura della minuta di mutuo da parte del nuovo istituto.
Fonte: Contributori di Wikipedia, 'Mutuo', Wikipedia, L'enciclopedia libera, 3 gennaio 2011, 22:55 UTC, it.wikipedia.org. Testo pubblicato con licenza cc-by-sa.