In base alla legge n. 130 del 30 aprile 1999, introdotta dal governo D'Alema, la banca può trasferire il credito senza che sia necessaria il consenso o l'informazione del debitore.
La banca cede il credito e riceve in cambio una percentuale, indicativamente dal 10 al 50% del credito.
Il cliente continua a pagare le rate dal mutuo alla banca cedente, che periodicamente gira l'importo della rata alla società che ha acquisito il mutuo.
La società che acquisisce il credito spesso emette a fronte di questi delle obbligazioni garantite dai mutui. A volte, la società appartiene allo stesso gruppo della banca cedente, per cui l'operazione non è in perdita: la banca cedente registra una perdita che consente un risparmio fiscale, la società veicolo non paga tasse, perché l'attivo dei crediti acquisiti è compensato dalle obbligazioni emesse.
Per chiedere una surroga, sostituire o rinegoziare il mutuo, il cliente continuerà a rivolgersi alla banca cedente, che rimane l'unico riferimento anche per i mutui cartolarizzati. La cartolarizzazione non comporta particolari problemi per le operazioni di surroga, sostituzione o rinegoziazione.
La cessione di un credito, in generale, può avvenire pro solvendo o pro soluto. La cessione rappresenta, quindi, una perdita secca per la banca, che si libera di un portafoglio di crediti che ritiene di scarso rendimento, a rischio o inesigibile, ripulendo i suoi bilanci.
Se cede il credito pro soluto, la nuova società avrà intestata l'ipoteca, potrà utilizzarla come garanzia a favore di obbligazionisti, avrà una perdita se il cliente non paga, e la banca cedente sarà un intermediario per il pagamento delle rate e la gestione amministrativa.
Se il credito è ceduto pro solvendo, la banca cedente avrà intestata l'ipoteca, se il cliente non paga dovrà anticipare il credito alla società che accetta la cartolarizzazione, rivalendosi poi sul mutuatario.
In entrambi i casi, sono a carico della banca cedente l'invio al cliente delle quietanze di pagamento delle rate, l'avvio delle pratiche per surroga/rinegoziazione/sostituzione/accollo del mutuo, la presenza e firma presso il notaio dei relativi atti: la società subentrante non prende parte alla stipula degli atti notarili.
Un Decreto del IV Governo Berlusconi ha introdotto un termine massimo di 30 giorni per completare la richiesta del cliente, e una penale pari all'1% del debito residuo, che la banca cedente deve pagare al mutuatario per ogni mese di ritardo oltre tale termine. Risponde sempre la banca cedente, anche quando la responsabilità è di terzi e in particolare il ritardo deriva da negligenze del nuovo istituto, potendo questa eventualmente esercitare rivalsa. Ciò avviene all scopo di evitare un'attribuzione di responsabilità fra i due istituti, che vanificherebbe la protezione che le penali forniscono ai mutuatari.
Fonte: Contributori di Wikipedia, 'Mutuo', Wikipedia, L'enciclopedia libera, 3 gennaio 2011, 22:55 UTC, it.wikipedia.org. Testo pubblicato con licenza cc-by-sa.